Land Purchase Rules : शेतजमीन विकण्यासाठी जमिनीवरील मालकी हक्क स्पष्ट असणे आवश्यक आहे. कर्जमुक्त प्रमाणपत्र, 7/12 उतारा, आणि खरेदीदार शेतकरी असल्याची खात्री करा. खरेदीखत नोंदणीसाठी उपनिबंधक कार्यालयात प्रक्रिया करा. जिल्हाधिकाऱ्याची किंवा तहसील कार्यालयाची मंजुरी आवश्यक असल्यास ती घ्या.
1. जमीन विक्रीपूर्वी तपासायच्या गोष्टी
- मालकी हक्क: 7/12 उतारा व फेरफार नोंदीवर नाव स्पष्ट असणे आवश्यक.
- कर्जमुक्त प्रमाणपत्र: कोणतेही बँक कर्ज किंवा थकबाकी नसावी.
- जमिनीचा प्रकार: बागायत, जिरायत, अथवा कुळवहिवाटी.
तज्ज्ञ सल्ला: “खरेदीदार शेतकरी आहे की नाही हे खात्री करण्यासाठी महसूल विभागात पडताळणी करावी.” – अ‍ॅड. संजय जोशी, जमिनीचे कायदे तज्ज्ञ
2. शेत जमीन विक्रीचे कायदेशीर नियम (Land Purchase Rules)
मुख्य नियम:
- खरेदीदार शेतकरी असणे बंधनकारक आहे (महाराष्ट्र जमीन कायदा).
- तुकडेबंदी कायद्याअंतर्गत क्षेत्रमर्यादा – जिरायत: 15 गुंठे, बागायत: 10 गुंठे.
- कुळवहिवाटी जमीन विकण्यासाठी उपविभागीय अधिकाऱ्याची परवानगी आवश्यक.
- गुंठेवारी विक्रीसाठी NA प्लॉटिंग मंजुरी लागते.
प्रक्रिया:
- सातबारा, ८अ, फेरफार, मालमत्ता कर पावती तयार ठेवा.
- खरेदीखत नोंदणीसाठी उपनिबंधक कार्यालयात अर्ज.
- फेरफार नोंदणी करून 7/12 वर नाव बदल.
3. जमीन खरेदी करताना लागणारे कागदपत्रे
- मदर डीड (मूळ दस्तावेज)
- सातबारा व ८अ उतारा
- फेरफार नोंद व मालकीचा पुरावा
- Encumbrance Certificate (कर्ज/बोजा नसल्याचे प्रमाणपत्र)
- Power of Attorney (जर प्रतिनिधी मार्फत व्यवहार असेल तर)
- Property Tax Receipts
- NA ऑर्डर (गुंठ्यांमध्ये विक्रीसाठी)
- पॅन कार्ड व आधार कार्ड
4. वैयक्तिक अनुभव
“आमच्या कुटुंबाने साताऱ्यातील आमची शेतजमीन विकताना प्रत्येक कागदपत्राची पडताळणी करूनच व्यवहार केला. महसूल कार्यालयातील अधिकाऱ्यांनी आमचे योग्य मार्गदर्शन केल्यामुळे व्यवहार पारदर्शक आणि कायदेशीरपणे झाला.” – महेश पाटील, शेतकरी
5. आकडेवारी व संदर्भ
- 2023 मध्ये महाराष्ट्रात जमीन विक्री व्यवहारांत 18% वाढ – (स्रोत: Economic Times)
- 95% प्रकरणांमध्ये फेरफार नोंदीनंतर मालकी हक्क बदल झाला – (स्रोत: Government Data)
6. निष्कर्ष
शेत जमीन विक्री आणि खरेदी ही प्रक्रिया पारदर्शक आणि कायदेशीर मार्गाने करणे अत्यंत महत्त्वाचे आहे. Land Purchase Rules पाळल्यास आणि योग्य कागदपत्रांसह व्यवहार केल्यास भविष्यातील अडचणी टाळता येतात. जमिनीचे व्यवहार करताना महसूल अधिकाऱ्यांचा सल्ला घेणे आणि अनुभवी वकीलाचा आधार घेणे शहाणपणाचे ठरेल.
